Il mito del mattone: la tua casa è rivalutata del 32%, e hai perso denaro
"Sul mattone non si perde mai" è la convinzione più radicata e meno verificata della finanza italiana. Basta fare i conti veri — tasse, costi, sfitti, inflazione — perché l'illusione svanisca.
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Di Pierpaolo Marturano3 giugno 2026 · 3 min di lettura · Aggiornato il 19 giugno 2026
Pochi miti sono radicati nella cultura italiana quanto quello del mattone: "sul mattone non si perde mai". È rassicurante. Ed è, alla prova dei numeri, spesso falso. Il problema è che la maggior parte degli investitori immobiliari non sa quale rendimento stia davvero ottenendo, perché confonde la rivalutazione nominale (il prezzo che sale) con il profitto (ciò che resta al netto di tutto). La distanza tra questi due concetti è l'intero spazio in cui l'illusione prospera: finché si guarda solo al cartellino del prezzo, qualunque acquisto sembra vincente.
La maggior parte degli investitori immobiliari non sa quale rendimento stia davvero ottenendo: confonde la rivalutazione nominale con il profitto.
I conti veri di un bilocale
Prendiamo un caso realistico, vent'anni di possesso. Acquisto a 140.000 euro, più 12.000 di costi d'acquisto; nei vent'anni, 62.000 euro tra IMU, spese condominiali e manutenzione; affittato 16 anni su 20, per 88.000 euro netti di canoni; rivenduto a 185.000. Sembra un affare: "è salito di 45.000". In realtà il profitto netto complessivo è circa 59.000 euro in vent'anni — poco più dell'1,5% annuo. E al netto dell'inflazione, quasi nulla.
La differenza tra i 45.000 euro che l'occhio vede e i 59.000 di profitto reale su due decenni non è un dettaglio contabile: è la prova che il prezzo di vendita, da solo, non dice nulla sul risultato dell'investimento. Conta ciò che si incassa al netto di tasse, costi e mesi di sfitto, distribuito su tutti gli anni di possesso. Non è un caso isolato: tra il 2008 e il 2019 i prezzi residenziali italiani sono scesi in media di oltre il 20% in termini reali. Un patrimonio che "non perde mai", in quel periodo, ha perso eccome — solo che lo ha fatto in silenzio, nascosto dietro un valore nominale che si muoveva poco.
Quattro valori, un solo errore
L'inganno nasce dal confondere quattro piani diversi: il valore d'uso (la qualità della vita), quello emotivo (l'attaccamento), quello patrimoniale (il prezzo di mercato) e quello finanziario (il rendimento economico). Sono dimensioni legittime, ma rispondono a domande diverse e non vanno sommate come se fossero la stessa cosa.
Molti comprano con un peso emotivo del 95% e lo chiamano "investimento". E dimenticano un rischio che non compare in nessun calcolo: l'illiquidità. Un patrimonio bloccato per il 90% nel mattone non si può ribilanciare né disinvestire quando le circostanze cambiano. È un costo che non appare sull'estratto conto ma che si paga nel momento peggiore, quando servirebbe flessibilità e non se ne ha.
La due diligence che quasi nessuno fa
Questo non significa che il mattone sia sempre un cattivo affare: significa che va trattato con la disciplina dell'analisi, non con il sentimento. Prima di comprare contano sette aree — dalla microzona alla domanda reale di affitto, fino alla regolarità urbanistica e catastale. Una su tutte: leggere il bilancio condominiale. Chi acquista senza averlo letto compra a occhi chiusi: quel bilancio racconta la salute dell'edificio e anticipa i costi futuri con una precisione che nessun sopralluogo può eguagliare.
I numeriBilocale tenuto vent'anni: acquisto a 140.000 euro più 12.000 di costi; 62.000 euro tra IMU, condominio e manutenzione; affittato 16 anni su 20 per 88.000 euro netti; rivenduto a 185.000. Profitto netto reale: circa 59.000 euro, poco più dell'1,5% annuo — quasi nulla al netto dell'inflazione. Sullo sfondo, prezzi residenziali italiani in calo di oltre il 20% in termini reali tra il 2008 e il 2019.
Fare i conti veri non rende il mattone meno affascinante. Lo rende, finalmente, un investimento.
Questo articolo riprende temi trattati in «Investire negli Immobili» (Core Matrix Edizioni). Non è una consulenza finanziaria.
Few myths are as rooted in Italian culture as that of property: "you never lose on bricks and mortar". It is reassuring. And it is, when tested against the numbers, often false. The problem is that most property investors do not know what return they are really getting, because they confuse nominal appreciation (the rising price) with profit (what is left after everything). The gap between these two ideas is the entire space in which the illusion thrives: as long as you look only at the price tag, every purchase seems a winner.
Most property investors do not know what return they are really getting: they confuse nominal appreciation with profit.
The real numbers of a two-room flat
Take a realistic case, twenty years of ownership. Purchase at €140,000, plus €12,000 in acquisition costs; over twenty years, €62,000 in property tax, condo fees and maintenance; rented 16 of 20 years, for €88,000 net of rents; sold at €185,000. It looks like a deal: "it went up €45,000". In reality the total net profit is about €59,000 over twenty years — barely more than 1.5% a year. And net of inflation, almost nothing.
The difference between the €45,000 the eye sees and the €59,000 of real profit over two decades is not an accounting detail: it is proof that the sale price, on its own, says nothing about the outcome of the investment. What counts is what you pocket net of taxes, costs and vacant months, spread across every year of ownership. It is not an isolated case: between 2008 and 2019 Italian residential prices fell on average over 20% in real terms. Wealth that "never loses", in that period, lost plenty — it simply did so quietly, hidden behind a nominal value that barely moved.
Four values, one error
The deception arises from confusing four different planes: use value (quality of life), emotional value (attachment), patrimonial value (market price) and financial value (economic return). They are legitimate dimensions, but they answer different questions and should not be added up as if they were the same thing.
Many buy with a 95% emotional weighting and call it "investment". And they forget a risk that appears in no calculation: illiquidity. Wealth locked 90% in property cannot be rebalanced or divested when circumstances change. It is a cost that never shows on a statement but is paid at the worst moment, when flexibility is needed and there is none.
The due diligence almost no one does
This does not mean property is always a bad deal: it means it must be treated with the discipline of analysis, not sentiment. Before buying, seven areas matter — from the micro-zone to real rental demand, to planning and cadastral compliance. One above all: reading the condominium accounts. Whoever buys without reading them buys blind: those accounts tell the building's health and anticipate future costs with a precision no site visit can match.
By the numbersTwo-room flat held for twenty years: bought at €140,000 plus €12,000 in costs; €62,000 in property tax, condo fees and maintenance; rented 16 of 20 years for €88,000 net; sold at €185,000. Real net profit: about €59,000, barely more than 1.5% a year — almost nothing net of inflation. In the background, Italian residential prices down over 20% in real terms between 2008 and 2019.
Running the real numbers does not make property less appealing. It makes it, at last, an investment.
This article draws on themes from «Investire negli Immobili» (Core Matrix Edizioni). It is not financial advice.
